Nájomný byt za 251 eur počíta s príspevkom zamestnávateľa. Ten je dobrovoľný a bez neho Košice pre ten istý byt uvádzajú 494 eur

Mesto Košice tento týždeň láka v Auparku na nájomný byt za 251 eur mesačne. Pre priemerný dvojizbový byt v pripravovanej košickej schéme však uvádza dve čísla: 494 eur bez príspevku zamestnávateľa a 251 eur s ním, v oboch prípadoch bez energií. Rozdiel medzi nimi neplatí štát ani mesto, ale zamestnávateľ — a nemusí. Regulované nájomné sa pritom neodvíja od toho, čo si nájomca môže dovoliť, ale od priemernej mzdy v jeho kraji: v Bratislavskom je horná hranica pre porovnateľný byt 682 eur mesačne. Korzár ↗ Agentúra ŠPNB ↗

Vzorec, v ktorom nevystupuje nájomca

Maximálnu výšku regulovaného nájomného určuje vzorec, ktorý agentúra zverejňuje na svojom webe. Vynásobí priemernú mesačnú nominálnu mzdu v kraji podľa Štatistického úradu koeficientom 0,35, potom koeficientom veľkosti bytu, a vydelí to priemernou výmerou takého bytu. Tých 35 percent má podľa agentúry predstavovať podiel výdavkov na bývanie, pri ktorom nájomné „nezahltí rozpočet domácnosti". Agentúra ŠPNB ↗

Koeficienty veľkosti sú štyri: jednoizbový byt 0,6 pri modelovej výmere 27 metrov štvorcových, dvojizbový 1 pri 48 metroch, trojizbový 1,45 pri 71,5 metra a štvorizbový 1,7 pri 85 metroch. Menšie byty tak vychádzajú drahšie na meter, väčšie lacnejšie — agentúra to zdôvodňuje tým, že vo väčších bytoch bývajú rodiny s vyšším spoločným príjmom. Agentúra ŠPNB ↗

Podstatné je, čo vo vzorci nie je. Nie je v ňom príjem konkrétneho nájomcu ani jeho rodinná situácia. Príjem a zloženie domácnosti rozhodujú o tom, či záujemca na byt vôbec dosiahne, nie o tom, koľko zaň zaplatí. Hornú hranicu tak určuje krajská mzda aj vtedy, keď záujemca zarába hlboko pod ňou.

Koľko to je v eurách

Agentúra zverejnila sadzby na rok 2026, vypočítané z priemerných miezd za rok 2025. Sú to horné hranice za meter štvorcový, nie ceny konkrétnych bytov. Pre modelový dvojizbový byt s výmerou 48 metrov štvorcových z nich vychádzajú tieto mesačné stropy — prvé číslo je bez príspevku zamestnávateľa, druhé po odpočítaní príspevku v maximálnej výške:

• Bratislavský kraj: 682 eur, s príspevkom 420 eur
• Trenčiansky kraj: 533 eur, s príspevkom 271 eur
• Trnavský kraj: 528 eur, s príspevkom 267 eur
• Košický kraj: 528 eur, s príspevkom 266 eur
• Žilinský kraj: 513 eur, s príspevkom 251 eur
• Banskobystrický kraj: 498 eur, s príspevkom 236 eur
• Nitriansky kraj: 483 eur, s príspevkom 221 eur
• Prešovský kraj: 450 eur, s príspevkom 188 eur

Ani jedno z týchto čísel nezahŕňa energie a servisné poplatky. Tie sa účtujú samostatne podľa skutočnej spotreby a agentúra na svojom webe výslovne upozorňuje, že celkové náklady nájomcu môžu byť vyššie. Agentúra ŠPNB ↗

To je dôvod, prečo treba opatrne narábať s porovnaniami, ktoré pri predstavovaní projektov zaznievajú. Podľa predstaviteľov Košíc a agentúry stojí bežný komerčný dvojizbový nájom v meste 800 až 900 eur. Pre predstavu, ako sa také čísla merajú: analytická spoločnosť Bencont Investments uvádzala za tretí štvrťrok 2025 priemer 899 eur za dvojizbový byt v Bratislave, pričom mimo Starého Mesta to bolo 843 až 873 eur — vždy vrátane energií. Bratislavský strop 682 eur je oproti tomu suma bez energií a za modelovú výmeru, takže priamo porovnateľná úspora sa z tých dvoch čísel vypočítať nedá. Košicak.sk ↗ ASB ↗

Príspevok, na ktorý nevzniká automatický nárok

Druhá suma v každom riadku stojí a padá na zamestnávateľovi. Ten môže na nájomné prispieť najviac 5,45 eura na meter štvorcový podlahovej plochy, čo pri dvojizbovom byte s 48 metrami štvorcovými robí 262 eur mesačne. Platí to pre plný úväzok a pracovný pomer trvajúci celý kalendárny mesiac — pri kratšom pracovnom čase alebo nástupe v priebehu mesiaca sa príspevok kráti pomerne. Príspevok je oslobodený od dane z príjmu podľa paragrafu 5 odseku 7 písmena p) zákona o dani z príjmov a pre zamestnávateľa je daňovým výdavkom podľa paragrafu 19. Oslobodenie ale nie je bezvýhradné — neplatí, ak zamestnávateľ príspevkom nahradil časť zdaniteľnej mzdy alebo ak zamestnancovi súčasne poskytol nepeňažné plnenie na ubytovanie. Agentúra ŠPNB ↗ Finančná správa ↗

Slovo „môže" je pritom v Zákonníku práce doslovné. Paragraf 152c hovorí, že zamestnávateľ príspevok poskytnúť môže, nie že musí, a Národný inšpektorát práce ho na svojom webe označuje za dobrovoľný. Zamestnancovi teda nárok nevzniká automaticky zo zákona — musel by mu ho založiť napríklad kolektívna zmluva alebo vnútorný predpis. Zákon rieši skôr pravidlá než samotný nárok: zamestnávateľ nesmie kvôli žiadosti znížiť mzdu ani znevýhodniť toho, kto oň požiadal, a príspevok musí vyplatiť do konca nasledujúceho mesiaca. Národný inšpektorát práce ↗

Príspevok má aj druhú vlastnosť. Je to plošná suma na meter štvorcový, rovnaká v celej krajine, kým nájomné rastie s krajskou mzdou. Z porovnania sadzieb vyplýva, že maximálny príspevok pokryje pri modelovom dvojizbovom byte v Prešovskom kraji zhruba 58 percent hornej hranice nájomného, ale v Bratislavskom len 38 percent. Nástroj, ktorý má nájomné zlacniť, tak pomáha relatívne najmenej práve tam, kde je bývanie najdrahšie.

V prvom dokončenom projekte agentúry, bratislavských Ovocných sadoch, je zmluvných zamestnávateľov šesť: Univerzitná nemocnica Bratislava, Ministerstvo vnútra SR, IKEA Bratislava, Kancelária Národnej rady SR, Národný bezpečnostný úrad a súkromná firma MB cleaning & Services. Agentúra pritom uvádza, že dohoda s investičným partnerom nie je podmienkou a prispieť môže ktorýkoľvek zamestnávateľ. Agentúra ŠPNB ↗

Kto sa vôbec môže prihlásiť

Systém nie je sociálne bývanie a agentúra to nezakrýva. Uchádzač musí mať príjem dosť vysoký na to, aby pokryl nájomné aj životné minimum domácnosti — a zároveň nesmie presiahnuť osemnásobok životného minima domácnosti. Koho príjem nedosiahne spodnú hranicu alebo prekročí hornú, je z výberu vyradený. Agentúra ŠPNB ↗

Diskvalifikuje aj dlh voči verejnému sektoru, teda voči daňovému úradu, Sociálnej alebo zdravotnej poisťovni, a záznam v zozname poverení na exekúciu. Väčšinu z toho si agentúra overuje sama cez informačné systémy verejnej správy, takže záujemca dokladá len to, čo si štát zistiť nevie. Do príjmu domácnosti sa počítajú aj dôchodky, materské, rodičovský príspevok, prídavok na dieťa, výživné či doktorandské štipendium. Agentúra ŠPNB ↗

Nájomná zmluva sa podľa agentúry po prvom roku môže predĺžiť na päť rokov a po piatich rokoch prejsť na dobu neurčitú. Nájomné sa medzitým smie zvyšovať len o infláciu. Agentúra ŠPNB ↗

Koľko bytov reálne stojí

Zákon nadobudol účinnosť 1. júla 2022, časť ustanovení až o pol roka neskôr. Agentúra na svojom webe uvádza tri projekty. V Žiline odovzdali 21. mája 2026 stodvadsaťjeden bytov, z toho 33 pripadlo Ministerstvu vnútra a deväť Slovenskej pošte, najmenej desatina je vyhradená pre sociálne a zdravotne znevýhodnených a zvyšok išiel do všeobecného poradovníka. V poradovníku podľa vtedajšieho vyjadrenia čakalo ďalších 256 žiadateľov. V bratislavských Ovocných sadoch odovzdal rezort vnútra 30. júla 2026 prvých 26 bytov policajtom a hasičom, celkovo tam má pre svojich zamestnancov 38 bytov a v Žiline ďalších 35. TASR ↗ STVR ↗

V Žiari nad Hronom sa v septembri rozbehli stavebné práce na dome so 78 zariadenými bytmi, ktorý stavia správcovská spoločnosť 365.invest. Hotový má byť o dva roky. TASR ↗

Košický plán je zo všetkého najväčší a zároveň najmenej hotový. Primátor Jaroslav Polaček hovorí o 5 400 bytoch v jedenástich lokalitách, ale prvé dve bytovky na Jesenského a Thurzovej ulici zatiaľ nemajú stavebné povolenie a mestské zastupiteľstvo má 17. septembra len schvaľovať vklad mestského majetku do spoločnej firmy s rakúskym investorom. Prvých približne 350 bytov má byť podľa mesta k dispozícii na prelome rokov 2027 a 2028. Registrácia záväzného záujmu sa má podľa generálnej riaditeľky agentúry Evy Lisovej otvoriť v októbri, presný termín ale závisí od toho, kedy investičný partner predloží projekt na schválenie. Korzár ↗

Podobný odstup medzi ohlásením a stavbou ukazuje Nitra. Komplex Zoborka s 273 bytmi mal podľa pôvodných avíz agentúry začať rásť už vlani, potom začiatkom tohto roka. Koncom augusta mal územné rozhodnutie, stavebné konanie však bolo prerušené. Na portáli agentúry sa doň k 17. decembru minulého roka prihlásilo 927 záujemcov, z toho 571 priamo z Nitry. My Nitra ↗

Tri vetvy, ktoré sa ľahko pomýlia

Pod hlavičkou „nové nájomné byty" sa pritom na Slovensku financuje výstavba tromi rozdielnymi spôsobmi a pravidlá sa nedajú zamieňať.

Prvý je schéma agentúry, ktorú založilo Ministerstvo dopravy a do ktorej vstupujú súkromní investiční partneri — poisťovňa Kooperativa, viedenská WBG, Tatra Asset Management, 365.invest a ďalší — a byty prenajímajú za regulované nájomné podľa vzorca vyššie. Druhý je Štátny fond rozvoja bývania, ktorý požičiava obciam. V Diviakoch nad Nitricou v okrese Prievidza tak vzniká 54 bytov s celkovými podporenými nákladmi 5 944 960 eur. Obec na ne dostala úver 3 777 340 eur s ročným úrokom jedno percento a splatnosťou 40 rokov, k tomu dotáciu 2 167 620 eur — podporu poskytli fond a Ministerstvo dopravy spoločne. O nájomcoch tam nerozhoduje agentúra, ale obec. TASR ↗

Tretiu vetvu predstavuje Luník IX, kde mestská časť stavia štyri bytové domy so 48 bytmi z eurofondov za 5,9 milióna eur. Ide o prestupné bývanie s nájomným okolo 300 eur, kde sa do nových bytov najprv presťahujú platiaci obyvatelia sídliska a ich uvoľnené byty majú pripadnúť rodinám z nelegálnej osady Mašličkovo, v ktorej podľa starostu Marcela Šaňu žije okolo štyristo ľudí. Do schémy agentúry ani do jej regulovaného nájomného tento projekt nepatrí. Korzár ↗ STVR ↗

Čo sleduje hotinfo

Foto: Bytová výstavba na žilinskom sídlisku Vlčince. Autor Andrej Krivulčík, cez Wikimedia Commons, CC BY 3.0. Snímka je zmenšená.