Aktéri — ťuknite pre kontext
Marián Búlik
Finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko, komentuje hypotéky a ceny nehnuteľností.
Prečo tu: Autor prepočtov, z ktorých tento článok vychádza.
Bratislava
Hlavné mesto Slovenska a jeho najdrahší realitný trh.
Prečo tu: Mesto, kde podľa príkladu nájom splátku nepokryje.
Viac info →
Nitra
Krajské mesto na západnom Slovensku, približne deväťdesiat kilometrov od Bratislavy.
Prečo tu: Mesto, kde vychádza pomer splátky a nájmu opačne než v hlavnom meste.
Viac info →
Európska komisia
Výkonný orgán Európskej únie s právom navrhovať legislatívu.
Prečo tu: Predložila návrh zákona o dostupnom bývaní.
Viac info →Eurobarometer
Pravidelný prieskum verejnej mienky, ktorý pre Európsku úniu meria postoje obyvateľov členských štátov.
Prečo tu: Zdroj údaja o tom, ako mestskí obyvatelia vnímajú bývanie.
Chyba, ktorú robia začínajúci investori
Jedným z najčastejších omylov je podľa finančného analytika spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika príliš jednoduchý výpočet. „Ľudia si povedia, že zoberiem si hypotéku, splátka bude 700 eur, prenajmem byt za 800, tak som v pluse 100 eur. Ale to tak nie je," povedal v relácii ta3 Investujeme. Majiteľ musí od nájomného odpočítať príspevky do fondu opráv, poistné, náklady na bežné opravy a dane — a zarátať aj obdobia, keď byt stojí prázdny. Čistý príjem je až to, čo zostane potom. Pravda ↗Rovnako sa dá pomýliť aj opačným smerom. Nákladom nie je celá splátka, ale iba úrok — zvyšok je vrátenie požičaných peňazí. Búlik preto pri súčasných sadzbách odporúča vziať si od banky čo najviac a na čo najdlhšie obdobie, ale s rezervou aspoň šiestich mesačných splátok a ďalších zhruba dvetisíc eur na nevyhnutné opravy. Pravda ↗
Práve túto páku majú od januára 2027 obmedziť nové pravidlá. Národná banka Slovenska má ľuďom kupujúcim tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť znížiť možný podiel financovania z hodnoty bytu z osemdesiatich na sedemdesiat percent. Investor by musel vložiť viac vlastných peňazí alebo si chýbajúcu časť požičať drahšie. Časti kupujúcich sa to nedotkne — tí platia v hotovosti. Pravda ↗
Prečo pomer vychádza lepšie mimo hlavného mesta
Priemerné nájomné za dvojizbový byt je v Bratislave najvyššie na Slovensku, lenže ceny bytov sú vyššie ešte výraznejšie. Pri staršom byte je to približne 4 400 eur za štvorcový meter v hlavnom meste proti 2 800 eurám v Nitre. „Zaujímavé krajské mesto s pracovnými príležitosťami môže byť lepšia možnosť pre investičný byt ako Bratislava," zhrnul Búlik. Priaznivejší pomer než hlavné mesto podľa neho ponúkajú aj Košice a Trnava. Pravda ↗V samotnej Bratislave sa cena za štvorcový meter líši aj podľa veľkosti bytu. Staršie jednoizbové byty a garsónky sa dostali nad 5 100 eur za meter, kým trojizbové zostávajú približne na 3 900 eurách. Menšie byty sa podľa analytika zvyčajne prenajímajú ľahšie, majú však vyššiu cenu za meter a nájomníci sa v nich môžu striedať častejšie. Pravda ↗
Denník SME píše v ten istý deň ostrejšie. Matematika podľa neho prestala vychádzať a financovanie investičnej nehnuteľnosti hypotékou je cesta zarúbaná, ktorá generuje straty. V druhom texte z toho istého popoludnia zároveň porovnáva byt s cennými papiermi a pýta sa, prečo netreba investičné byty úplne zatracovať. SME ↗, SME ↗
Európska komisia navrhuje zákon, Česko zvažuje daň
Slovenský prepočet nestojí sám. Európska komisia predstavila deviateho septembra návrh zákona o dostupnom bývaní, ktorý má byť prvým spoločným európskym rámcom na posudzovanie opatrení v tejto oblasti. Podľa Eurobarometra považuje vyše päťdesiat percent obyvateľov miest v Únii nedostatok dostupného bývania za bezprostredný a naliehavý problém tam, kde žijú. Zatiaľ je to návrh, ktorý musia schváliť členské štáty aj europarlament, a výslovne spomína tlak z prenájmov v turistických destináciách. Trend ↗Prečítajte si tiež: Brusel navrhol pravidlá na obmedzovanie Airbnb. Barcelonské združenie apartmánov sa na ne odvolalo proti plánu vlastného mesta už deň pred zverejnením
V Česku sa o investičných bytoch hovorí najmä v súvislosti so zdanením. Server e15 píše, že Andrej Babiš zvažuje vyššie dane pre ich majiteľov, hoci štátnej kase by to podľa denníka výrazne nepomohlo. Zatiaľ ide o úvahu, nie o predložený návrh. Česká televízia zase v tom istom týždni opísala nové trendy — hitom sú garáže a domáce investičné byty majú konkurenciu v zahraničí. e15 ↗, ČT24 ↗
Limity tohto pohľadu
Ide o modelový príklad jedného analytika, nie o priemer trhu. Chýbajú pri ňom tri predpoklady, ktoré výsledkom hýbu najviac: s akou úrokovou sadzbou a akou lehotou splatnosti sa počíta, z akého obdobia sú ceny za meter a či nájomné zahŕňa aj platby za energie. Ako kontext uvádza Pravda dnešné sadzby okolo tri a pol percenta, konkrétnu sadzbu modelu však nešpecifikuje. Iná mestská časť, iná výška úveru alebo iný stav bytu dajú iné číslo. Búlik zároveň nehovorí, že investičný byt nedáva zmysel, len že sa nedá počítať odhadom. Pravda ↗*Ilustračná fotka: bratislavská Petržalka. Autor: Marc Ryckaert (MJJR) / Wikimedia Commons / CC BY 3.0.*
Čo sleduje hotinfo
- Či Európsky parlament a Rada posunú návrh zákona o dostupnom bývaní do ďalšej fázy.
- Či slovenská vláda predstaví vlastné opatrenie k dostupnosti nájomného bývania.
- Či sa avizované sprísnenie financovania tretej a ďalšej nehnuteľnosti začne uplatňovať od januára 2027.
- Či Česko zavedie vyššie zdanenie investičných bytov.
